Sans état des lieux d’entrée signé, la loi présume que le locataire a reçu le logement en parfait état, ce qui inverse complètement la charge de la preuve au moment de la restitution du dépôt de garantie. C’est précisément le piège dans lequel tombent chaque année des milliers de locataires persuadés d’avoir fait preuve de bonne foi en ne réclamant pas de formalité pour un appartement visiblement nickel. Résultat : au moment de partir, la moindre trace d’usure devient de leur responsabilité, et le propriétaire peut s’appuyer sur un texte du Code civil vieux de plus de deux siècles pour retenir tout ou partie de la caution.
À retenir
- Une présomption légale vieille de deux siècles transforme votre silence en aveu de réception en bon état
- Le refus du bailleur de formaliser l’état des lieux peut se retourner contre lui, mais à condition de pouvoir le prouver
- L’absence d’état des lieux de sortie contradictoire annule toute retenue possible sur votre caution
Un article du Code civil qui date de Napoléon, toujours redoutable en 2026
Le mécanisme repose sur l’article 1731 du Code civil, dont la formulation n’a quasiment pas changé depuis sa rédaction. S’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire. Concrètement, ce texte transforme l’absence de document en preuve à charge. Le locataire qui n’a pas pris la peine de faire constater l’état du logement le jour de son entrée se retrouve, à la sortie, dans l’obligation de démontrer lui-même que telle tache sur le parquet ou telle fissure au plafond préexistait à son arrivée.
Les juges appliquent cette règle avec une constance remarquable. En l’absence d’état des lieux d’entrée, les juges présument que le locataire a reçu les lieux en bon état de réparations locatives et doit les rendre tels, sauf preuve contraire, y compris en baux d’habitation, commerciaux ou ruraux. Un arrêt de la Cour d’appel d’Aix-en-Provence, rendu en octobre 2021, l’illustre sans détour : résulte de l’article 1731 du Code civil qu’en l’absence des d’état lieux d’entrée, le locataire est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives. le propriétaire n’a même pas besoin de prouver qu’il avait fait des travaux avant l’arrivée du locataire : la présomption joue automatiquement en sa faveur.
Mais la loi de 1989 prévoit un garde-fou, encore faut-il pouvoir le prouver
Ce déséquilibre n’est pas absolu. La loi du 6 juillet 1989, qui encadre les rapports locatifs, a introduit un correctif : l’article 3-2, alinéa 3 de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu’à défaut d’état des lieux, ou de remise de l’état des lieux à l’une des parties, la présomption établie par l’article 1731 du Code civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l’établissement de l’acte ou à sa remise à l’une des parties. Si c’est le bailleur qui a refusé ou traîné pour organiser l’état des lieux, il perd le bénéfice de cette protection légale.
Le problème, c’est la preuve. Un exemple cité par plusieurs juristes reste éclairant : dans une affaire jugée en 2016, M. et Mme LOC ont assigné leurs anciens propriétaires pour récupérer leur caution. Seulement, voilà, il n’y avait ni état des lieux d’entrée, ni état des lieux de sortie. Et M. et Mme LOC ne prouvaient pas que M. et Mme PROP s’étaient opposés à ces étapes. Faute de trace écrite du refus, la présomption a joué contre eux. C’est là toute l’ironie de la situation racontée en ouverture : la maison était bien impeccable à l’arrivée, mais n’avoir rien signé revient, juridiquement, à n’avoir jamais rien constaté du tout.
Dans les baux commerciaux, la règle est en réalité plus protectrice pour le locataire professionnel. L’article L 145-40-1 du Code de commerce prévoit que le bailleur qui n’a pas fait toutes diligences pour la réalisation de l’état des lieux ne peut invoquer la présomption de l’article 1731 du code civil. Pour l’habitation classique, la charge de la preuve reste nettement plus défavorable au locataire, ce qui explique pourquoi tant de dossiers se soldent par un dépôt de garantie amputé sans réel recours efficace.
Récupérer sa caution malgré tout : les leviers qui existent réellement
Tout n’est pas perdu pour autant, à condition d’agir avec méthode. La première étape consiste à formaliser une demande écrite : le locataire doit adresser au propriétaire une mise en demeure de réaliser l’état des lieux d’entrée. En cas de refus persistant du bailleur, la situation se retourne en faveur du locataire, puisque le propriétaire aura peu de chance de pouvoir conserver une partie du dépôt de garantie, y compris en cas de dégradations du locataire, car il devra prouver que le logement était en bon état lors de la signature du bail, ce qui est complexe en l’absence d’état des lieux d’entrée.
Sur les délais, la règle reste identique quel que soit le contexte : si l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, le bailleur doit restituer la somme dans un délai de 1 mois à compter de la remise des clés, contre 2 mois en cas de non-conformité. Passé ce délai, la sanction est automatique : le bailleur est tenu de respecter ces délais de restitution, à défaut des pénalités de retard sont prévues, le montant de la caution étant majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel hors charges par mois de retard.
Un détail passe souvent inaperçu : si aucun état des lieux de sortie n’a été réalisé de manière contradictoire, la situation bascule totalement en faveur du locataire. Aucune retenue sur le dépôt de garantie du locataire n’est possible sans état des lieux de sortie réalisée de manière contradictoire. Dans ce cas précis, faire constater le litige par un commissaire de justice (l’ancien huissier, dont le titre a changé en 2022) devient l’arme la plus solide, bien plus efficace qu’un simple échange de mails ou de photos prises au téléphone le jour du départ.
Sources : fournisseurs-electricite.com | generali.fr